This thesis examines whether single-family homes could emerge as an institutional asset class in Sweden, and under what conditions such a development could occur. While institutional single-family rentals have become established in markets such as the United States, the Swedish single-family housing market remains dominated by owner-occupation, small-scale private ownership, and limited rental supply. 

The study is based on semi-structured interviews with institutional investors, developers, real estate professionals, and housing-market experts. These interviews are analyzed through literature on housing assetization, institutional real estate investment, and more mature single-family rental markets, which provides a basis for assessing how single-family homes become institutionally investable and how such logics may be adapted, constrained, or reshaped in Sweden.

The findings show that Sweden does not yet have an institutional single-family rental asset class. The segment is better understood as a pre-institutional asset-class candidate: commercially visible and partly feasible, but still too small, fragmented, and weakly evidenced to be treated as a recognized investment category. The central barrier is a circular threshold problem. Institutional confidence requires credible evidence, scalable operating models, valuation references, municipal acceptance, tenant demand, and social legitimacy; yet these conditions are themselves produced through repeated projects, larger portfolios, and broader market recognition. Legitimacy emerges not as a secondary outcome, but a cross-cutting condition shaping how the segment is accepted, financed, regulated, and scaled.

No business model resolves this threshold problem on its own. Build-to-rent appears to be the most plausible lead pathway in selected Swedish contexts because it can more easily operate within existing regulatory and institutional conditions while creating more standardized and professionally managed portfolios. Acquisition-based models may contribute through market testing and operational learning, while hybrid and leaseback models may better fit Swedish ownership norms and access concerns, but face challenges of classification, financing, valuation, and scale. The thesis concludes that institutional single-family housing in Sweden is conditionally feasible, but likely to emerge gradually, selectively, and through a combination of models rather than through broad or immediate institutionalization.

Denna uppsats undersöker om småhus kan utvecklas till ett institutionellt tillgångsslag i Sverige, och under vilka förutsättningar en sådan utveckling i så fall kan ske. Medan institutionell småhusuthyrning har etablerats på marknader som USA, präglas den svenska småhusmarknaden fortfarande av äganderätt, småskaligt privat ägande och ett begränsat hyresutbud.

Studien bygger på semistrukturerade intervjuer med institutionella investerare, bostadsutvecklare, fastighetsaktörer och experter inom bostadsmarknaden. Intervjuerna analyseras med stöd av litteratur om bostäders tillgångsgörande, institutionella fastighetsinvesteringar och mer mogna marknader för småhusuthyrning, vilket ger en grund för att bedöma hur småhus görs institutionellt investerbara och hur sådana logiker kan anpassas, begränsas eller omformas i Sverige.

Resultaten visar att Sverige ännu inte har ett institutionellt tillgångsslag för småhusuthyrning. Segmentet bör snarare förstås som en förinstitutionell kandidat: kommersiellt synligt och delvis genomförbart, men fortfarande för litet, fragmenterat och svagt belagt för att behandlas som en etablerad investeringskategori. Det centrala hindret är ett cirkulärt tröskelproblem. Institutionellt förtroende kräver trovärdig evidens, skalbara driftsmodeller, värderingsreferenser, kommunal acceptans, hyresefterfrågan och social legitimitet; samtidigt skapas dessa förutsättningar först genom upprepade projekt, större portföljer och bredare marknadserkännande. Legitimitet förstås därför inte som en efterföljande konsekvens, utan som en genomgående förutsättning som formar hur segmentet accepteras, finansieras, regleras och skalas upp.

Ingen affärsmodell löser detta tröskelproblem på egen hand. Build-to-rent framstår som den mest sannolika ledande vägen i utvalda svenska kontexter eftersom modellen lättare kan verka inom befintliga regulatoriska och institutionella ramar, samtidigt som den kan skapa mer standardiserade och professionellt förvaltade bestånd. Förvärvsbaserade modeller kan bidra genom marknadstestning och operativt lärande, medan hybrid- och leasebackmodeller kan passa svenska ägandenormer och tillgänglighetsfrågor bättre, men möter utmaningar kopplade till klassificering, finansiering, värdering och skala. Uppsatsen drar slutsatsen att institutionell småhusuthyrning i Sverige är villkorligt möjlig, men sannolikt utvecklas gradvis, selektivt och genom en kombination av modeller snarare än genom en bred eller omedelbar institutionalisering.