Change search
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link
Three-dimensional subdivision for the separation of residential and premises - A qualitative study of the underlying factors
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2016 (English)Independent thesis Basic level (degree of Bachelor), 10 credits / 15 HE creditsStudent thesisAlternative title
Tredimensionell avstyckning för separation av bostäder och lokaler - en kvalitativ studie över bakomliggande faktorer (Swedish)
Abstract [en]

In 2004 a new law that allowed the formation of 3D - real estate, ie properties that are limited in both the vertical and horizontal direction and consists of a closed volume. The introduction of 3D buildings were met good by both construction companies and individuals, but in the early years after the introduction the extent of land holdings became lower than expected. In several of the metropolitan municipalities, including Stockholm and Malmö, they plan for 3D - properties already in the plan phase, while the private sphere of the property owners have not been as active. The reason is believed to be that 3D subdivisions are considered cumbersome and complex. It is therefore relevant to examine 3D subdivisions closer since it is not used to the extent that is possible while it at the same time is forecast to become an increasingly common phenomenon.

The aim of this bachelor thesis is to find common dominators for completed 3D subdivisions

which separates commercial and residential premises with a focus on Stockholm. A study has

been conducted on eight properties through interviews with the responsible land surveyor,

property owners and exploration of each objects subdivision act. The study will answer four

questions: How suitability conditions in the 3rd chapter of Real property law have been met,

what factors influenced whether the residential or premises was parceled off, what

requirements the property owner had about the subdivision and finally the problems that arose during the subdivision.

In the information that emerged during the interviews could be observed that the consideration of the appropriateness of the terms of Real Property Law is always a judgment according to law, but that depends on the specific property and its conditions. The surveyor must make a personal assessment of whether the property meets the reasoning behind the bill about the introduction of 3D properties and assessment can therefore be different depending on the property. It is also difficult to know whether the surveyors assessments leads to properties that are appropriate and functioning since 3D properties are a relatively new phenomenon and there is no practice for the surveyors to refer their decisions to.

In the study of factors that influenced the choice of a cut in the subdivision it appeared that the part that would be left was split off. When subdivisioning premises it was mainly housing

associations who wanted subdivide and then sell the premises so that the association could

accomplish better tax benefits. Regarding the subdivision of homes it was mainly commercial

factors since it was considered better to sell a purely residential building without premises. The choice of a cut was also affected by the commercial activity carried out in the property – such as telecom stations or commercial – property owners with important installations or operating units chose to subdivide the parts of the property that the business was not dependent on.

Respect the wishes of the owner clear links could been drawn between that the properties

where it conducted any kind of commercial activity had greater requirements on the design of

the real estate cooperation. It also showed that to the greatest possible extent it was desired to achieve independence between the subdivided parts.

Finally the problems raised during the subdivision were studied and it appeared that the

boundaries are considered problematic and time-consuming in a 3D subdivision. It was also

difficult to determine what features would consist of easements and community premises and

how the percentage figures for these would be distributed. Building Collaboration has thus also had a significant role here and is something that can be experienced problematic.

Abstract [sv]

År 2004 infördes en ny lagstiftning som möjliggjorde bildande av 3D-fastigheter, det vill säga

fastigheter som är begränsade i både vertikalt och horisontellt led och utgörs av en sluten volym.

Införandet av 3D-fastigheter bemöttes bra hos både företag och privatpersoner men under de första åren efter införandet blev omfattningen av fastighetsbildningen lägre än den förväntade.

Hos flera av storstadskommunerna, bland annat Stockholm och Malmö, planeras det för 3Dfastigheter redan vid framtagandet av nya översikts- och detaljplaner medan den privata sfären av fastighetsägare inte varit lika aktiva. Anledningen tros vara att 3D-avstyckningar anses vara krångliga och komplexa. Det är därför relevant att undersöka 3D-avstyckningar närmare då det inte används i den grad som är möjlig samtidigt som det förutspås bli ett allt vanligare fenomen.

Syftet med denna kandidatuppsats är därför att finna gemensamma nämnare för genomförda

3D-avstyckningar som separerar lokaler och bostäder med fokus på Stockholm. En kvalitativ

studie har genomförts på åtta stycken fastigheter genom intervjuer med ansvarig lantmätare,

fastighetsägare samt undersökning av varje objekts förrättningsakter. Studien besvarar fyra

frågeställningar: Hur lämplighetsvillkoren i 3:e kapitlet Fastighetsbildningslagen har blivit

uppfyllda, Vilka faktorer som har påverkat huruvida lokalen eller bostäderna styckades av, Vilka önskemål hade fastighetsägaren i förrättningen samt vilka problem som uppstod under

förrättningen.

I den information som framkom under intervjuerna kunde det observeras att vid

hänsynstagande till lämplighetsvillkoren i FBL är det alltid en bedömning enligt lag men som

beror av den specifika fastigheten och dess förutsättningar. Lantmätaren måste göra en

personlig bedömning huruvida fastigheten uppfyller de resonemang som propositionen bakom införandet av 3D-fastigheter för och bedömningen kan således vara olika beroende på fastighet.

Det är även svårt att veta huruvida lantmätarens bedömningar leder till fastigheter som fungerar i praktiken då 3D-fastigheter är ett relativt nytt fenomen och det finns ingen praxis för dem att hänvisa sina beslut till.

Vid studie av faktorer som påverkat valet av styckningsdel framgick det att den del som skulle överlåtas avstyckades. Vi avstyckning av lokaler var det främst bostadsrättsföreningar som ville avstycka och överlåta dessa för att kunna bli äkta bostadsrättsföreningar. När det gällde avstyckning av bostäder var det främst affärsmässiga faktorer då det ansågs bättre att försälja en renodlad bostadsfastighet utan lokaler. Valet av styckningsdel påverkades även av den affärsmässiga verksamhet som bedrevs i fastigheten - exempelvis telekomstationer eller

handelsverksamhet – fastighetsägare med viktiga installationer eller driftenheter valde att

avstycka de delar av fastigheten som verksamheten inte var beroende av.

Avseende önskemål från fastighetsägaren kunde tydliga samband dras mellan att fastigheter där det bedrevs någon form av affärsmässig verksamhet hade större önskemål angående utformning av fastighetssamverkan. Det framgick även att i största möjliga mån önskades det att oberoende mellan styckningslotten (3D) och stamfastigheten (2D) uppnåddes.

Till sist studerades vilka problem som uppstått under förrättningarna och där framgick det att

gränsdragning anses problematiskt och tidskrävande vid en 3D-avstyckning. Det var även svårt att avgöra vilka funktioner som skulle utgöras av servitut och gemensamhetsanläggningar och hur andelstalen för dessa skulle fördelas. Fastighetssamverkan har således även här en

betydande roll och är något som kan upplevas problematiskt.

Place, publisher, year, edition, pages
2016. , 59 p.
Series
TRITA-FOB, FaV-KANDIDAT-2016:15
Keyword [sv]
Tredimensionella fastigheter, avstyckning, Tredimensionell fastighetsbildning, bostäder, lokaler, Three-dimensional real estate, subdivision, three-dimensional real property, residential, premises
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-190871Archive number: 341OAI: oai:DiVA.org:kth-190871DiVA: diva2:953474
Supervisors
Examiners
Available from: 2016-08-17 Created: 2016-08-17 Last updated: 2016-08-17Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(10477 kB)9 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 10477 kBChecksum SHA-512
facfcc1446e803af895af62df7f93b4c9816683fc75b11db2ac7221b89866ad8353bf0e8c7edfa34d2c1bb46f1d28ecec5d308765c7ef7c272fa6ba5d317e194
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 9 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

Total: 62 hits
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link