Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
The Effect of Attefall-houses – Can Attefall-houses assist to solve the housing shortage?
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2016 (English)Independent thesis Advanced level (degree of Master (Two Years)), 20 credits / 30 HE creditsStudent thesisAlternative title
Effekten av attefallshus – Kan attefallshus bidra till att lösa bostadsbristen? (Swedish)
Abstract [en]

In Stockholm, there is a great shortage of supply on the housing market and many newly

established on the market find it hard to find a home. During 2014 the Planning and building

act was changed, allowing for a new kind of small buildings, so called Attefall-houses, of up to 25 sqm to be built without building permit on single family housing units. This thesis evaluates the impact that Attefall-houses have on the housing shortage in Stockholm and how these houses could be property tax assessed.

As a part of this, the profitability when those are let out have been calculated and whether they have a potential to become more popular has been investigated. Comparisons with foreign renting markets with a more widespread secondary market have furthermore been carried out.

The thesis is limited towards Attefall-houses classified as residential. Few Attefall-houses have been built and are available for rent. Since the number of transactions pertaining to single family housing units with Attefall-houses was insufficient, market values have been estimated by studying the attitude of market actors, by an income based approach and by a cost approach. In order to get a more perspicuous view of the profitability, repayment times on those let out have been calculated.

The value an Attefall-house entails on a single family housing unit has been estimated to

between 200 000 SEK and 300 000 SEK. The repayment times when the Attefall-houses are

let out and then are sold at this value vary between 5 and 12 years with the current  egislation, depending on financing and municipality. If all rental income had been tax-free, the repayment times would vary between 4 and 7 years instead. If the Attefall-house, on the other hand, is reformed into a tenant ownership unit, the sales prices vary between 1 500 000 and 2 100 000 SEK. According to this, Attefall-houses have the potential to be a profitable investment. A couple of problems and misleading incentives when building and renting them have, however, been found.

A property with an Attefall-house will get two property tax assessment fees after 15 years. In

addition, the rental income is taxable, which creates trouble for the property owner but also for the taxation authorities. It is also more economically profitable to re-form the Attefall-houses into tenant-ownership units rather than to keep them as complementary buildings. If the house is re-formed into a tenant ownership unit it is less of a clear alternative for newly established on the market hence not as good complement to the exiting property market as if the owners rent out the dwelling. The process when the houses are built is, furthermore, not as easy as it sounds since the municipality requires detailed documents and the buildings have to meet tough building standards to be allowed to be let out. The processing time before starting decision can be given also varies a lot between different municipalities.

There are also a lot of ambiguities and grey areas that have been found. It is not clear when

letting of Attefall-houses should be classified as a business rather than a private activity and it is also not clear on which market value maximum rent and property tax assessment should be based.

Possibilities for a good investment and economic benefits exist but to make the Attefall-houses more popular, misleading incentives should be removed and incentives for renting should instead be created. The legislation should also be clarified to lower the risk for property owners.

At the end, time is needed for Attefall-houses to become an established alternative on the

residential market.

Abstract [sv]

I Stockholm råder det brist på bostäder och många nya på bostadsmarknaden har svårt att hitta en bostad. Under 2014 förändrades Plan- och bygglagen, vilket gjorde att en ny typ av

byggnader, så kallade attefallshus, på upp till 25 kvm kunde byggas utan bygglov på småhustomter. Denna uppsats utvärderar den påverkan som attefallshus har på  ostadsbristen i Stockholm och hur dessa hus bör taxeras.

Som ett led i detta har lönsamheten om husen hyrs ut beräknats samt huruvida de har potential att bli mer populära utretts. Dessutom har jämförelser gjorts med hyresmarknader i länder som har en mer utbredd andrahandsmarknad. Uppsatsen är avgränsad till att fokusera på attefallshus som används som självständiga boenden.

Det är inte många attefallshus som har byggts eller som hyrs ut. Då transaktionsmaterialet för småhusfastigheter med attefallshus var bristfälligt har marknadsvärden uppskattats genom att studera olika marknadsaktörers syn på attefallshus, genom en avkastningsmetod där attefallshusen hyrs ut samt genom att uppskatta produktionskostnaderna. För att få en mer överskådlig bild av lönsamheten har även återbetalningstiderna vid uthyrning av dessa hus beräknats.

Det mervärde ett attefallshus ger upphov till på en småhusfastighet har uppskattats till mellan 200 000 och 300 000 SEK. Återbetalningstiderna om dessa hyrs ut och sedan ger detta mervärde vid försäljning varierar med dagens lagstiftning mellan 5 och 12 år, beroende på kommun och finansiering. Om alla hyresintäkter vore skattefria skulle återbetalningstiden istället vara mellan 4 och 7 år. Om attefallshuset däremot ombildas till bostadsrätt kan dessa säljas för mellan 1 500 000 och 2 100 000 SEK. Mot bakgrund av detta borde attefallshus kunna vara en lönsam investering. En rad problem och missledande incitament för byggande och uthyrning av dem har dock identifierats.

De fastigheter som har attefallshus kommer att få två fastighetsavgifter om 15 år. Därutöver

beskattas hyresintäkterna. Det skapar besvär för fastighetsägaren men också vad gäller kontroll av uthyrning. Det är även mer ekonomiskt lönsamt att ombilda attefallshusen till bostadsrätter än att behålla dem som komplementbostäder. Ombildas attefalllshusen till bostadsrätter utgör

de sedan inte samma tydliga förstagångsboende för nyetablerade på marknaden och bidrar

därigenom inte lika tydligt till att lösa bostadsbristen, då de inte kompletterar nuvarande

fastighetsmarknad lika bra. Processen då attefallshusen ska byggas är heller inte så enkel som det låter då kommunen kräver detaljerade dokument och byggnaderna måste uppfylla hårda byggkrav för att få hyras ut. Handläggningstiden innan startbesked kan ges är även mycket varierande mellan kommunerna.

Dessutom har flera oklarheter och gråzoner i lagstiftningen hittats. Det är inte tydligt när

uthyrning av attefallshus klassas som näringsverksamhet kontra privat verksamhet och det är heller inte tydligt vilket marknadsvärde maximal hyressättning och taxering bör baseras på.

Möjligheter till en bra investering och samhällsekonomiska vinster finns men för att göra

attefallshusen mer populära bör missledande incitament tas bort och incitament för uthyrning

bör istället skapas. Lagar bör också förtydligas för att minska risken för fastighetsägare.

Därefter krävs tid då boendeformen behöver bli etablerad i samhället.

Place, publisher, year, edition, pages
2016. , 109 p.
Series
TRITA-FOB, ByF-MASTER-2016:17
Keyword [en]
Attefall-house, Housing shortage, secondary renting marktet
Keyword [sv]
Attefallshus, bostadsbrist, andrahandsuthyrning
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-190055Archive number: 423OAI: oai:DiVA.org:kth-190055DiVA: diva2:950784
Supervisors
Examiners
Available from: 2016-08-02 Created: 2016-08-02 Last updated: 2016-08-02Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(4354 kB)196 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 4354 kBChecksum SHA-512
de70abdb8f43db1a6e46cd97f32b6ea1e68d88add1ce7ceb1fce3be2c1f50cbfc8c1923c4e6060dbe7e9939731bdd6b8fa807b2ccec9626551976f50af19cc15
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 196 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 679 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf