Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Förhandling vid tomträttsavgäldsreglering av kommersiella tomträtter - Med fokus på beräkningsmodell för avgäldsunderlag
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2014 (Swedish)Independent thesis Advanced level (degree of Master (Two Years)), 20 credits / 30 HE creditsStudent thesisAlternative title
Negotiation of a site leasehold rent concerning commercial leasehold - With a focus on the formula for calculating the value of land (English)
Abstract [en]

The objective of a site leasehold is to allow the lessee to occupy a specific plot of land. In return, the lessor imposes an annual ground rent. The ground rent ownership gives the lessor the possibility to capture the increasing in land value. As such, the rent is based on the value of the land multiplied with a percentage that reflects the yield of the land value. It is renegotiated every ten years. The system is associated with several weaknesses. The fact that the level of rent strongly depends on the valuation of land creates a great deal of difficulty. To assess the value of land, the lessor and lessee apply different methods and data, as a result of their variety of economic interests and principals. Therefore, they do not succeed in agreeing on a rent and most cases lead to a litigation. These processes tend to be very costly and time-consuming.

The aim of the thesis is to present the problems associated with the site leasehold. The report emphasis the party’s different way of calculating the land value. Afterwards, suggest improvements for the proceeding of rent setting in a way that makes it more efficient. Another objective is to investigate the relationship between an extended building permission and the level of ground rent, in order to determine whether the regulation of ground rent prevents the lessee from going through with a building extension. The paper covers only public leasehold system concerning commercial properties. Furthermore, a study has been carried out in order to analyse the impact of the site leasehold system on the urban development. Four different calculations based on different ways of adjusting the rent to an increased construction right are made. Afterwards, the total profitability of the investment will be put in relation to the invested capital. A conclusion whether the part of the surplus demanded by the lessor has an effect on the implementation of an increasing area will then be made. Furthermore, interviews with experts in the area of study as well as an examination of 8 court cases regarding site leaseholds are included in the conclusion of whether or not the prevailing leasehold system should be considered as satisfying.

In conclusion, it can be stated that because of the deficient formulas the final ground rent is based on a negotiation and not on the real land value. Today, there exist no well-functioning formulas that can separate the value of the land from the value of the building in a reliable way. Therefore it gives rise to long and costly litigations. The paper suggests that either by connecting the ground rent to a factor that can be observed right from the real estate market, for example the rent, or by simply determining the ground rent based on negotiating terms a more efficient leasehold system would be reached.

Abstract [sv]

Begreppet tomträttsupplåtelse innebär att tomträttshavaren har rättighet att disponera en tomtmark i gengäld mot en årlig ersättning till tomträttsupplåtaren, en så kallad tomträttsavgäld. Avgälden grundar sig på ett avgäldsunderlag, tomtens markvärde, samt en avgäldsränta som skall reflektera avkastningskravet på markkapitalet. Vart tionde eller tjugonde år omregleras avgälden efter förändrade förutsättningarna på marknaden. Parterna gör i regel skilda bedömningar av markvärdet, vilket leder till att det blir ett rättsfall. Därmed fastställs avgäldsunderlaget utifrån domstolens bedömning av markvärdet.

Fokus i detta arbete ligger på att undersöka och definiera de bakomliggande faktorerna som ger upphov till tvister mellan parterna vid en tomträttsavgäldsreglering. Genom dels intervjuer med sakkunniga inom ämnesområdet, dels en studie av åtta rättsfall belyses dessa faktorer. Dessutom genomförs en empirisk studie i syftet att undersöka lönsamheten av en utökad byggnadsvolym på en byggnad på ofri grund, med beaktning av avgäldsregleringen. Studien baseras på 4 alternativa avgäldsregleringsmodeller. Utgångspunkten vid utformningen av dessa är att parterna tilldelas varierande stor andel av överskottet från investeringen. Därefter avgörs det om tomträttshavaren finner avkastningen tillfredställande nog för att genomföra fastighetsförädlingen.

Slutsatsen från intervjuerna samt rättsfallen är att grunden till tvisten uppstår på grund av att de beräkningsmodeller som genom tomträttsutredningar samt rättsfall rekommenderats att tillämpa är bristfälliga. Varken ortsprismetoden eller den hypotetiska avkastningskalkylen, vilka är de två huvudsakliga metoder som används, delar upp fastighetsvärdet i ett mark- och byggnadsvärde på ett tillförlitligt sätt. Detta resulterar i att parterna gör skilda bedömningar gällande de ingående parametena i formlerna, vilka data som bör tillämpas och diverse justeringar av materialet. Därmed kan det beräknade markvärdet alltid ifrågasättas av motparten. Vidare, resulterar detta i att domstolen dömer efter en "mittemellan-princip". Huruvida avgäldsunderlaget avspeglar markvärdet kan därför diskuteras. Den empiriska studien visar att det måste skapas ekonomiska incitament för tomträttshavaren för att denne ska genomföra en tillbyggnation på en byggnad på ofri grund. Om så inte är fallet blir inte avkastningen tillräckligt stor i förhållande till investeringskostnaden. En avgäldsbefrielse kan anses skapa tillräckligt goda incitament.

Sammanfattningsvis kan det konstateras att dela upp ett fastighetsvärde i ett mark- och byggnadsvärde ger upphov till de komplexa och komplicerade förhandlingssituationerna. På dessa grunder blir slutsatsen att det vore tids- och kostnadsbesparande att bestämma avgälden utifrån en förhandling om en rimlig ersättning för rättigheten att disponera tomtmarken.

Place, publisher, year, edition, pages
2014.
Keyword [en]
Site leasehold, value of land
Keyword [sv]
Tomträtt, markvärde, avgäldsunderlag, avgäldsränta, tomträtts rättfall
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-142548OAI: oai:DiVA.org:kth-142548DiVA: diva2:703305
Supervisors
Examiners
Available from: 2014-03-06 Created: 2014-03-06 Last updated: 2014-03-06Bibliographically approved

Open Access in DiVA

Hedvig Mathisson(2200 kB)526 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 2200 kBChecksum SHA-512
943498490b8729ec30d83b6ec28b0be49e5aff99bdf308cf7cb80f402991ed4a86d34b36f6f25945623842021b80f268cac234c52929178246e98e86f152df3a
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 526 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 328 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf