Change search
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link
Förutsebarhet i blandavtal kring ersättning förrörelseskada enligt det indirekta besittningsskyddet
Linköping University, Department of Management and Engineering.
Linköping University, Department of Management and Engineering.
2010 (Swedish)Independent thesis Basic level (degree of Bachelor), 10 credits / 15 HE creditsStudent thesisAlternative title
Forseeability in compensation for business damage in mixed contracts wheresecurity of tenure has been acquired (English)
Abstract [sv]

De hyresrättsliga reglerna innehåller stränga skyddsregler för lokalhyresgäster. Genom det indirekta besittningsskyddet ges en lokalhyresgäst rätt till ersättning motsvarande skadan av att verksamheten inte kan fortgå när uppsägningen anses obefogad. Hyresgästen skall alltså ekonomiskt sättas i en position som om uppsägningen inte ägt rum.

Beräkning av ersättning för hinder eller intrång i näringsverksamhet, så kallad rörelseskada, vid obefogad uppsägning görs enligt 12 kap. 57 § och 58 b § 2 st. JB. Den mest förekommande metoden för att beräkna rörelseskada är avkastningsvärdeberäkning. Denna metod ger ett nuvärde som i princip skall motsvara rörelsens förväntade framtida vinster. I normala fall kan detta ge en rimlig värdering men det kan också bli orättvist när det kommer till blandavtal med hyresmoment.

Blandavtalen innehåller delar som inte kan sägas vara direkt hänförliga till hyreslagstiftningen. De vanligaste blandavtalen vari hyresmoment kan ingå torde vara franchiseavtal och centrumavtal. Blandavtalen, särskilt franchiseavtal, skiljer sig från rena hyresavtal på sådant sätt att det mer liknar ett samarbete med ett ömsesidigt beroende. Ett avtalsförhållande som blandavtalen innebär, kräver därmed mer komplicerade avtal. Flexibiliteten som kan behövas för att få dessa avtal att få den verkan som parterna har tänkt är dock svår att uppnå om hyreslagstiftningen skall tillämpas på avtalsförhållandet.

Högsta domstolen har utarbetat en praxis som ser blandavtalen som ett enda avtal vilket skall hänföras till hyreslagstiftningen, den så kallade enhetslinjen. I Solvallamålet, NJA 1971 s. 129, gavs en möjlighet att ett blandavtal skulle hänföras till annat än hyra om hyresmomentet var av klart underordnad betydelse. Detta har tolkats strikt. I ett franchiseförhållande kan enhetslinjen medföra att hela samarbetsförhållandets värde räknas in i en beräkning av rörelseskada. Detta kan i många fall bli orimligt. I två senare rättsfall[1] har dock, när det gäller beräkningen av ersättning för rörelseskada i franchiseförhållande, domstolarna valt att inte tillämpa enhetslinjen fullt ut. Observeras bör dock att de två senare rättsfallen rörde ett mycket speciellt franchiseförhållande med bensinstationer. Vi anser därför att förutsebarheten fortfarande inte är helt tillfredsställande på området.

Därav har vi utarbetat alternativa tillvägagångssätt som kan ge vägledning i hur man bör tänka vid utformande av ett blandavtal med hyresmoment, för att ersättning vid obefogad uppsägning inte skall utgå med hela blandavtalets värde. Vi har beskrivit tillvägagångssätt för att separera avtalen genom olika bolagskonstruktioner samt ett sätt att göra blandavtalet till ett bolagsavtal.

Syftet med att separera avtal är att på så sätt skilja de delar som inte är direkt hänförliga till hyreslagstiftningen från själva hyresmoment. Därigenom kan man undkomma att rörelseskadan beräknas på delar som hänförs till annat än hyresmomentet.

I förhållanden där samarbetet är av större värde än själva hyresmomentet kan det vara bättre att utforma blandavtalet som ett bolagsförhållande. Räknas hyresmomentet som ett underordnat moment i bolagsförhållandet eller kan omständigheterna i övrigt anses avvika från vad som är normalt vid hyra - skall inte hyreslagstiftningen tillämpas.

[1] NJA 2007 s. 1080 samt Göta hovrätts dom 2001-10-04, T 79-01.

Place, publisher, year, edition, pages
2010. , 74 p.
Keyword [sv]
blandavtal, hyresrätt, rörelseskada, expropriation, besittningsskydd, centrumavtal, kommersiella hyresavtal
National Category
Law
Identifiers
URN: urn:nbn:se:liu:diva-64525ISRN: LIU-IEI-FIL-G--10/00593--SEOAI: oai:DiVA.org:liu-64525DiVA: diva2:392334
Subject / course
Bachelor of Science Thesis (Kandidatuppsats från Affärsjuridiska programmet)
Uppsok
Social and Behavioural Science, Law
Supervisors
Examiners
Available from: 2011-05-30 Created: 2011-01-26 Last updated: 2011-05-30Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(3018 kB)1399 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 3018 kBChecksum SHA-512
222715e3fee9cc0da12a71264611884a178ec61385443cf1dbda01f59d0b4b6cedcf4ed087e0024e27fad339c19b98bdd232c49b26642e26d48305757895b12b
Type fulltextMimetype application/pdf

Search in DiVA

By author/editor
Lövrup, StenHagforsen, Martin
By organisation
Department of Management and Engineering
Law

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 1399 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

Total: 488 hits
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link