Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Optimalt hyresavtal urhyresgästens perspektiv: En fallstudie av livsmedelsbutikers hyresavtal
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2019 (Swedish)Independent thesis Advanced level (degree of Master (Two Years)), 20 credits / 30 HE creditsStudent thesisAlternative title
Optimal lease from the tenant’s perspective : A case study of Supermarkets’ lease structures (English)
Abstract [sv]

Detaljhandeln befinner sig i ett skede av förändring som en effekt av de stora digitala framstegen som skett de senaste åren. Rapporter från fastighetsvärlden vittnar om mängder av butiker och kedjor som tvingats till nedskärningar och i extrema fall, konkurs. Förändring innebär både möjligheter och risker och den stora frågan är hur en ska agera för att lyckas minimera riskerna och maximera möjligheterna. Ett segment ur detaljhandeln har inte drabbats i samma omfattning, dagligvaruhandeln vilken innefattar livsmedelsbutiker som generellt fortfarande positiva siffror i den fysiska handeln. Det primära syftet med studien är att hitta den mest lämpliga hyresutformningen i butiksfastigheter, givet de mest förekommande hyresformerna utifrån hyresgästens perspektiv. Ett särskilt fokus har lagt på omsättningstillägg och dess lämplighet men indexerad bashyra undersöks också i fallstudien som jämförelseobjekt. Omsättningshyran och omsättningstillägget sägs ha haft sitt genomslag i Sverige under 1990-talets fastighetskris som en räddning av dåtidens höga vakansgrader. Metoden som används har varit av kvalitativ karaktär, där semistrukturerade intervjuer har genomförts med respondenter som representanter hyresgästens perspektiv med undantag för en respondent. Det korta svaret på vad som ingår i det optimala hyresavtalet bland ICA-handlarna är enstämmigt, en låg hyra. Undersöks saken mer ingående finns andra aspekter som är av stort värde så som en god dialog med fastighetsägare, låga vakansnivåer i centrumet och att fastighetsägaren ser långsiktigt på sitt ägande. ICA-handlarna som har en hyra med omsättningstillägg saknar ett tak på omsättningstillägget för att nå ett optimalt hyresavtal. Studien visar också att utformningen på ett optimalt hyresavtal är subjektiv och ser olika ut från fall till fall. Vägledande i valet av hyresform kan vara att omsättningstillägg endast är aktuellt i fall där en hyresgäst kan dra nytta av omkringliggande butikers kundflöden och centrumledning jobbar aktivt med centrumets utveckling. Finns inte detta så bör hyresgästen yrka på en fast hyressättning. Grundläggande för ett fungerade hyresavtal är att föra en dialog regelbundet med fastighetsägaren och ha en omfattande gränsdragningslista.

Abstract [en]

Retail is in the middle of a structure change as an effect of the major digital development taking place. The real estate industry reporting of numerous retailers that has been forced into cuts and in extreme cases, bankruptcy. Change means both opportunities and risks where the million dollar question is how to succeed in minimizing the risks and maximizing the opportunities. A segment that hasn´t been affected in the same extent is FMCG (=Fast moving consumer goods) that is still presenting positive figures from sales in the physical store. The purpose of this study is to find the most optimal rental arrangement in retail properties according to tenants, given the most prevalent rental forms. A special focus has been allocated to turnover rents and its suitability, indexed base rent is also analyzed for comparison purpose in the case study. The turnover rent is said to have entered the Swedish real estate market during the crisis of the 1990s as a rescue of the high vacancy rates occurring at the time. The method used has been qualitative, in which semi-structured interviews have been conducted with respondents who represent the tenant's perspective, one respondent represented the property owners perspective. The short answer to what is an optimal rental arrangement is among ICA retailers is unanimous, a low rent. If the matter is analyzed further in detail, there are other aspects of great value to the tenants such as a good dialogue with property owners, low vacancy rates and that the property owner are long-term owners. The ICA retailers who have a lease with a turnover rent are lacking a cap on the turnover rent in order to achieve an optimal rental arrangement. The study also shows that the optimal rent structure is subjective and vary from case to case. Guidelines in the rent negotiation may be that turnover rent is are only preferred in malls and cases where a tenant can benefit from the surrounding stores' footfall and also, when the shopping center management works actively with developing the mall. If these prerequisite are not fulfilled, the tenant should demand a fixed rent. Fundamental in all arrangements is to keep a dialogue regularly with the property owner and have an extensive list including delimitation of responsibility in the lease agreement.

Place, publisher, year, edition, pages
2019. , p. 58
Series
TRITA-ABE-MBT ; 19220
Keywords [en]
Turnover rent, FMCG, rent structures
Keywords [sv]
Omsättningstillägg, dagligvaruhandel, hyresformer
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-266878OAI: oai:DiVA.org:kth-266878DiVA, id: diva2:1388345
Supervisors
Examiners
Available from: 2020-01-27 Created: 2020-01-24 Last updated: 2020-01-27Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(1070 kB)10 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 1070 kBChecksum SHA-512
717e9e699b5b2b7cce336206271c81be2794ff055e7e02053e671fa21426c50b1ab8f4ad2809e81d64d92563e346b2dff07edac659ff30ac893bca13071c6d7e
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 10 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 36 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf