Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Osäkerhet och risk vid bedömning av restvärdet för Samhällsfastigheter: En fallstudie av hur fastighetsvärderare hanterar restvärdet för samhällsfastigheter
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2019 (Swedish)Independent thesis Basic level (degree of Bachelor), 10 credits / 15 HE creditsStudent thesisAlternative title
Uncertainty and risk in the appraisal of salvage value for public property (English)
Abstract [sv]

I marknadsrapporter går att läsa att samhällsfastigheter är en lågriskplacering där investerare söker säker hamn när det börjar blåsa. I Catella Property Forecast (2019) bedöms samhällsfastigheter som låg risk med medel-till-hög avkastning. Den underliggande efterfrågan på samhällsfastigheter i Sverige drivs av den demografiska utvecklingen och framgent behövs stora investeringar för att möta behovet bland landets kommuner och landsting. Hos investerarkollegiet har samhällsfastigheter seglat upp som ett alltmer populärt segment och i en marknadsrapport från Pangea Property Partners kommuniceras att samhällsfastigheter är den mest eftertraktade produkten bland institutionella investerare på fastighetsmarknaden i Sverige (Pangea Institutional Outlook, 2019). På grund av dess beskaffenhet bedöms risk och osäkerhet för investeringar i samhällsfastigheter som relativt låg under kontraktsperioden där ekonomiskt stabila hyresgäster säkerställer ett kassaflöde under långa hyresförhållanden. Hyresgästrisken och vakansrisken är i princip obefintlig under de långa hyreskontraktens löptid. Dock behäftas fastigheterna alltid, likt alla fastigheter, med en viss risk som kan härledas till exempelvis teknisk risk och miljörisk. Utöver dessa tillkommer även politisk risk samt juridiska risker. Specifikt för samhällsfastigheter är att de, per definition, är specialanpassade för verksamheten vilket kraftigt begränsar dess alternativa användning. Alla ovan nämnda parametrar ska speglas i en marknadsvärdesbedömning utförd av en registrerad värderare. Marknadsvärdesbedömningar är centrala i beslutsfattandet vilket föranleder att det är av största vikt att de är rättvisande. Då investerare känner komfort för de förhållanden som råder under löptiden för de långa avtalen är det intressant att granska synen på dessa fastigheter då kontrakten har löpt ut. Syftet med denna fallstudie är att genomlysa hur restvärdet för samhällsfastigheter bedöms av värderare med hänsyn till osäkerhet och risk. Värdering av fastigheter sker vanligen med kassaflödesmetoden som bygger på att framtida driftnetton under en given kalkylperiod diskonteras. Till detta värde adderas ett diskonterat restvärde som ska motsvara fastighetens värde vid slutet av kalkylperioden vilket ofta sammanfaller med att hyreskontraktet löper ut. Metoden bygger till stor del på prognostisering av framtiden. Följaktligen är värderingar behäftade med osäkerhet. Hur riskerna och osäkerheterna behandlas i värderingen kommer att framgå av resultatet. Studien visar att värderanas syn på restvärdesrisken för samhällsfastigheter är nästintill enhetlig och bygger ur teoretisk synvinkel på en objektiv bedömning av värderingsobjektets egenskaper och förutsättningar vid kalkylperiodens slut. Här bedöms ingående parametrar så som geografiskt läge, fastighetens kvalitet och standard men även politisk risk och vad byggnaden är anpassad till i dagsläget. Det framkommer även hur centralt sambandet mellan initial direktavkastning, exit yield och marknadens avkastningskrav är i bedömningen. Studien visar även att värderare bedömer att investerare inte fullt ut tar hänsyn till restvärdesrisken på de nivåer som transaktioner sker till i dagsläget.

Abstract [en]

Currently, there is strong investor demand for public property in Sweden with yields declining for both prime and secondary segments of the market. The underlying demand for properties relating to education and elderly care is expected to be high for years to come as a result of a growing population and other demographic changes. Investments in public property is considered low risk due to the long-term leases with financially strong and stable tenants. The occupancy rate for public property is high, partly due to the fact that single tenant properties are a regular occurrence and partly because the high demand. All investments are associated with risk, the character of which varies depending on the type of property and various other factors. Technical risk, political risk and environmental risks to name a few. Public properties are, per definition, properties that primarily houses tax-financed operators and that is customized for public services. Because of the specialized nature of these assets and the fact that they are difficult to convert to other uses the question of risk and uncertainty arise at the end of the lease period. When valuing a property using the discounted cash flow method this moment in time in when the terminal value is evaluated. The aim of this case study is to examine how valuers assess the risk and uncertainty associated with the terminal value of public property in Sweden. Through analysis of the external valuations that have been undertaken at one of Sweden’s largest owner of public properties for the end of year 2018 the objective is to find factors related to the terminal value that differ between properties intended for educational purposes and those for elderly care. By conducting interviews with external valuers, the report will outline what aspects of a property valuers examine in determining the terminal value. Information gathered in the interviews will be used to analyze the valuations that were carried out for the end of year reporting of Sweden’s largest owner of public property. The report starts with a review of the fundamentals of valuation which later in the report will be applied to the empirical data to create a framework from which determination of the risk associated with the terminal value of public property can be judged. Furthermore, the report will seek to understand the bridge between theory and practice in the subject.

Place, publisher, year, edition, pages
2019. , p. 43
Series
TRITA-ABE-MBT ; 19474
Keywords [en]
Salvage value, residual value, terminal value, risk, uncertainty, public property, social infrastructure
Keywords [sv]
Restvärde, Samhällsfastigheter, Restvärdesrisk, Social infrastruktur
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-262483OAI: oai:DiVA.org:kth-262483DiVA, id: diva2:1361316
Supervisors
Examiners
Available from: 2019-10-15 Created: 2019-10-15 Last updated: 2019-10-15Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(751 kB)13 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 751 kBChecksum SHA-512
ba95e6c799fc0f2e92edaaa69290f6880e2386ca954a63ad12b0b4aea1558978a1a25ca26f8496a9ced8f9d9097debdfa33617f4c526682a9c7d1cb9d8e45cb7
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 13 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 43 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf