Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Förutsättningar för småhusbyggande i Dalsland
University West, Department of Engineering Science, Division of Mathematics, Computer and Surveying Engineering.
University West, Department of Engineering Science, Division of Mathematics, Computer and Surveying Engineering.
2019 (Swedish)Independent thesis Basic level (degree of Bachelor), 10 credits / 15 HE creditsStudent thesisAlternative title
Prerequisites for building single-family houses in Dalsland (English)
Abstract [sv]

Bakgrund: År 2012 tog Boverket fram ett Tobins q värde för alla kommuner i Sverige. Med Tobins q kan man beskriva den teoretiska lönsamheten vid nybyggnation av småhus genom att dividera marknadsvärdet på ett existerande hus med totala produktionskostnaden för en liknande bostad.

Kommunerna i Dalsland fick Tobins q värden som låg mellan 0,0–0,79. Boverket skrev i sin rapport att ett Tobins q under 0,8 innebär försämrade möjligheter för nybyggnation, vilket samtliga Dalslandskommuner hade. Det gör det intressant att undersöka hur många småhus det byggs i Dalsland, om bostadsmarknadsläget har ändrat sig så att det idag går att bygga med teoretisk lönsamhet och hur marknadsläget skulle kunna förbättras så att det byggs mer.

Metod: För att svara på hur många småhus som byggs sammanställdes data från plan- och byggavdelningarna från samtliga undersökta kommuner. Nya Tobins q värden för Dalslandskommunerna bedömdes genom att dividera ett genomsnittligt marknadsvärde för existerande hus med en beräknad totala produktionskostnaden för ett nytt hus. Marknadsvärden togs fram genom ortsprismetod. Ortprisanalysen visade att det fanns för få hus som passade in som jämförelseobjekt, därför delades hela Dalsland in i tre delmarknader istället. Lantligt, strandnära, och tätortsläge. Totala produktionskostnaderna för att bygga hus på varje delmarknad togs fram genom att sammanställa kostnaderna för tomt, hus, markarbeten och lov.

Hur läget kan förbättras för att möjliggöra fler nybyggnationer har undersökts genom intervjuer med kommunalråd, plan- och byggavdelningar, fastighetsmäklare samt en banktjänsteman. Totalt har 13 intervjuer genomförts, varav tio var platsbesök och tre via telefon. Svaren på intervjufrågorna sammanställdes och analyserades för att skapa en övergripande bild av hur det kan skapas bättre förutsättningar för nybyggnationer i Dalslandskommunerna.

Resultat: Hur mycket byggs det? År 2018 i Dalsland byggdes det 37 småhus vilket motsvarar 0,85 hus per 1000 invånare. Studien sträcker sig mellan 2013–2018, men den har inte visat på några signifikanta förändringar åt något håll gällande antal hus som byggs.

Går det att bygga med lönsamhet? Nej, det är inte troligt att det blir lönsamt att bygga i Dalsland, men i vissa lägen går det att bygga utan att göra en förlust. Strandnära läge i Dalsland fick ett Tobin q på 0,99, vilket är högre än vad rikssnittet var Sverige 2012 då det låg på 0,9. De två andra marknaderna fick ett lite sämre resultat. Tobins q för Lantligt läges uppskattades till 0,75 medan tätort läge slutade på 0,68. På de marknaderna går det alltså inte att bygga med teoretisk lönsamhet enligt denna studie.

Vilka förutsättningar krävs för att det ska byggas mer? Det finns två huvudanledningar till att det inte byggs mer än det gör enligt kommunerna. Den första är att Länsstyrelsen säger nej till dispens från strandskyddet vilket leder till att det inte går att skapa attraktiva tomter i strandnära lägen. Den andra är att det är svårt att få lån för att bygga småhus på grund av låga Tobins q-värden.

Kommunernas förslag på lösningar går ut på att staten behöver göra ändringar, framförallt lagändringar eller tillägg till lagen. För att LIS ska fungera bättre ur deras synpunkt borde Länsstyrelsen tillämpa en generösare tolkning av strandskyddslagen, vilket skulle resultera i fler dispenser från strandskyddet. Lösningarna för att höjda deras Tobins q var fler. Exempel på dem är bidrag för nybyggnation av småhus på landsbygden, högre bidrag för flerbostadshus och sänka momsen på byggmaterial för att nämna några.

Abstract [en]

Background: In 2012 Boverket calculated a Tobins q for all municipalities in Sweden. Tobin q describes the theoretical profit when building a single-family house, by dividing market value of an existing house with the total production costs of a similar house.

The municipalities in Dalsland had a Tobins q value between 0,0-0,79. Boverket wrote in their report that a Tobins q below 0,8 means worse possibilities for building new houses, which was true for all the municipalities in Dalsland. This makes it interesting to investigate how many single-family houses that are built in Dalsland, if the housing market has changes to a point that makes it possible to build houses with a theoretical profitability and what would enable more houses to be built.

Method: To answer how many single-family houses that are built, data, from the planning and construction department was gathered and compiled. Tobins q for the Dalslands municipalities was assessed by dividing the average market value for an existing house with a calculated total production costs for a new house with the same standards. The market values were assessed by looking at sales of single-family houses with the same or similar standard as a new house. The analysis showed that it was too few sales that fit the criteria in all the municipalities, instead all Dalsland was divided in to three submarkets. Rural-, waterfront- and urban locations. The cost of building a new house was calculated for each submarket. The costs that were compiled was for building plot, house, foundation and planning permission.

What it would take for the housing market to be improved to enable more houses to be built was investigated by conducting interviews with chiefs of municipals, the planning and construction department, real estate agent and a banker.

Result: How much are being built? 2018 in Dalsland 37 single-family houses was built which results in 0,85 single-family houses per 1000 inhabitants. The study reaches from 2013-2018, but it has shown no clear signs of any changes of the amounts of house that is being built.

Is it possible to build with theoretical profit? No, it's not likely that you will make a profit from building in Dalsland, but in some locations you can build without taking a loss. Waterfront locations got a Tobins q value of 0,99, which are higher than what the national average was in Sweden 2012 which was 0,9. The two other markets got a somewhat worse result. Rural location got a Tobins q value of 0,75 while urban location got a Tobins q value of 0,68. This study shows that you can't build single-family houses on those locations and make a theoretical profit.

What would it take for the housing market to be improved to enable more house to be built? The two biggest obstacles according to the municipalities are that the County Administrative Board are turning down requests for dispensation from the Beach Protection Act and that it is hard for people to get a loan to build houses because of the low Tobins q value.

Their proposal for solutions are that the state needs to make changes, especially legislative changes or additions. For LIS to work better from their point of view, the County Administrative Board should apply a more generous interpretation of the Beach Protection Act, which would result in more dispensations from the coastal protection. They had more solutions for raising their Tobins q value. Examples of these are: grants for new construction of small houses in the countryside, higher grants for apartment buildings and lower the VAT on building materials to name a few.

Place, publisher, year, edition, pages
2019. , p. 63
Keywords [en]
Single-family houses, Tobins q, Dalsland, theoretical profitability
Keywords [sv]
Nybyggnationer, småhus, Tobins q, Dalsland, teoretisk lönsamhet
National Category
Civil Engineering
Identifiers
URN: urn:nbn:se:hv:diva-14339Local ID: EXM504OAI: oai:DiVA.org:hv-14339DiVA, id: diva2:1346056
Subject / course
Land surveying
Educational program
Lantmäteriingenjör
Supervisors
Examiners
Available from: 2019-08-28 Created: 2019-08-27 Last updated: 2019-08-28Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(8413 kB)22 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 8413 kBChecksum SHA-512
37bb2b8beb23e85901e1768c1e9430c6955ac9f8f046e86c28014e3cdeef06c28501032a70cec5b40a8ab77fc299d8e5252bbff856b98ed29800ace93a126da3
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Division of Mathematics, Computer and Surveying Engineering
Civil Engineering

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 22 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 105 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf