Change search
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link
Hur påverkas direktavkastningskravet efter renovering?: Marknadens syn på direktavkastningskravet vid värdering av renoverade fastigheter
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2016 (Swedish)Independent thesis Basic level (degree of Bachelor), 10 credits / 15 HE creditsStudent thesisAlternative title
Property yields for real estate going through renovation (English)
Abstract [en]

The Swedish real estate market is going through a period where many properties require

extensive refurbishments, either to keep the property in good condition or for developing

purposes. No matter which of the stated purposes, renovations of a larger scale lead to major

changes in the affected property. This is, in turn, associated with substantial investments

which will affect the value of the property to varying degrees. Theoretically this is something

that should be reflected in the property yield to prevent incorrect valuations and possible

write-downs. Parameters of interest are the ones included in the initial or exit yield such as the

cost of capital and growth where the former depends on the risk premium.

What is currently taking place in the real estate market regarding the property yield in

conjunction with renovation is an interesting question since there are currently no predictions

on how the former is affected. This paper aims to find out what happens to the yield after

refurbishment and how different companies consider the ingoing parameters affecting the

yield.

The report has as its starting point the goal of explaining the concepts of total return, exit

yield and income return and how they are assembled. The paper subsequently seeks to

perform a deeper analysis of the property yield and which parameters can affect it. In

particular, the concepts of risk and growth are analyzed with a focus on how they affect real

estate property undergoing renovations. Thereafter we investigate how the property yield

theoretically would be altered when the property is valuated after the renovation is completed.

The empirical study is based on a total of nine interviews. Three of the interviews were held

with companies who own residential properties, three with owners of mainly commercial

properties and three real estate valuation companies. By doing this we hope to get a

comprehensive coverage of how the market interprets our topic and how the property yield is

considered in a renovation process.

The study shows that among our respondents, there is a consensus that the property yields are

generally reduced when the refurbishment process has been carried through by comparison to

what they were during the original condition of the property. The main reason for this is said

to be the reduced risk in form of higher technical quality resulting in a higher net operating

income. The growth potential is also considered but not to the same extent, especially not by

the commercial real estate companies which give it only limited attention. A final observation

we made was the fact that none of the surveyed companies considered possible long-term

risks in future high rents due to the increased quality of the property. This could be an

indicator of an over-reliance on the Swedish real estate market although this requires further

investigation.

Abstract [sv]

På fastighetsmarknaden idag sker många omfattande renoveringar, antingen för att hålla

fastigheten i dugligt skick eller för att vidareutveckla den. Oavsett motiv så innebär större

renoveringar stora förändringar i fastigheten vilket i sin tur är förknippat med betydande

investeringar som i varierande grad sedan påverkar fastighetens värde. Detta är något som bör

speglas i fastighetens direktavkastningskrav för att undvika felaktiga värderingar med möjliga

upp- respektive nedskrivningar som följd. Faktorer som i sammanhanget är av intresse är de

ingående parametrarna i direktavkastningskravet, kalkylräntan och tillväxt där den första i

stor utsträckning beror av riskpremien.

Vad som idag sker på marknaden med direktavkastningskravet i samband med renoveringar

är en intressant fråga och i teorin finns idag inga klara prediktioner på hur det påverkas vid en

renovering. Denna uppsats syftar till att reda ut vad som händer med direktavkastningskravet

efter en genomförd renovering och anledningen till de olika aktörernas agerande.

Rapporten har som utgångspunkt att redogöra för begreppen totalavkastning,

direktavkastning, och direktavkastningskrav samt hur dessa är uppbyggda. Därefter görs en

djupare analys av direktavkastningskravets ingående parametrar samt hur dessa kan variera

och vilka faktorer som kan inverka på detta. Särskilt kommer begreppen risk och tillväxt att

behandlas. Vi behandlar sedan hur direktavkastningskravet idag tillämpas på fastigheter som

genomgår renoveringar och hur direktavkastningskravet teoretiskt bör ändras vid en

fastighetsvärdering efter att renoveringen är genomförd.

Den empiriska studien kommer att bygga på totalt nio intervjuer. Tre aktörer som äger

bostadsfastigheter, tre ägare av kommersiella fastigheter samt tre renodlade värderingsföretag.

På detta sätt hoppas vi få en bred bild över hur marknaden ser på vår frågeställning och hur

direktavkastningskravet hanteras i en renoveringsprocess idag.

Studien visar att det idag hos våra respondenter finns en samsyn på att direktavkastningskravet

efter en genomförd renovering generellt sänks i förhållande till det ursprungliga kravet.

Anledningar som framhålls varierar bland de tillfrågade men vanliga faktorer som beaktas är

den minskade risken i fastigheten i form av en bättre teknisk kvalitet och ett högre

resulterande driftnetto. Tillväxtpotentialen benämns också av marknadens aktörer men ges

begränsad uppmärksamhet, särskilt på den kommersiella fastighetssidan. En avslutande

observation vi gjort är att ingen av de tillfrågade aktörerna påtalar eventuella långsiktiga

risker i höga hyresnivåer. Det torde dock vara av viss betydelse, speciellt för kommersiella

fastigheter. Detta kan vara en indikator på en övertro på marknaden. Om detta är fallet låter vi

framtida undersökningar utvisa.

Place, publisher, year, edition, pages
2016.
Series
, TRITA-FOB-ByF-KANDIDAT-2016:20, 346
Keyword [en]
Property yield, exit yield, renovation, risk, growth
Keyword [sv]
Direktavkastningskrav, renovering, risk, potential
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-195825OAI: oai:DiVA.org:kth-195825DiVA: diva2:1045578
Supervisors
Examiners
Available from: 2016-11-21 Created: 2016-11-10 Last updated: 2016-11-21Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(703 kB)23 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 703 kBChecksum SHA-512
493d359858e92f2b9d05466736fbb68582b63a5822fd298009d7854c26d854bbb2a3cdda6bfbcdee3242f5950cee726e97ccf4636cdc073cca4fe8a6731f22b7
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 23 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

Total: 60 hits
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link