Den svenska kontorsmarknaden har under senare år drivits mot rekordhöga hyror och lågadirektavkastningskrav. Drivkraften i utvecklingen har varit gynnsamma makroekonomiskaförhållanden med bland annat negativ reporänta. Denna studie syftar till att undersöka ivilken grad utvecklingen av direktavkastningskrav i tre svenska storstäder, Stockholm,Göteborg och Malmö kan förklaras av makroekonomiska förändringar. Intressant är även hurde olika städerna förhåller sig till varandra och utvecklingen i ekonomin. Frågeställningensätts i ett mer generellt sammanhang, där marknads- och fastighetspecifika faktorerutelämnas.Med stöd av empiriska studier och ekonomiska teorier, som bland annat 4Q-modellen,angrips frågeställningen genom ett urval av makrovariabler, bearbetning av data ochgrundläggande statistiska beräkningar. Dem utvalda makrovariabler är: KPI, Reporänta,Statsobligationer 10 år, BNP, Arbetslöshet och OMXS30. Korrelationsberäkningar och linjäraregressionsmodeller är centrala verktyg i det kvantitativa arbetet. De statistiskaberäkningarna utförs både med och utan tidsförskjutningar på direktavkastningskravet motmakrovariabler. På så vis beaktas fastighetsmarknadens tröghet och cykliska natur.Resultatet, som ligger i linje med tidigare studier, visar att valda makroekonomiska variableroftast inte är tillräckliga för att förklara rörelsen i direktavkastningskravet. Inte heller påvisasnågon påtaglig skillnad städerna emellan. Resultatet vittnar om värdet av mängd data ochurvalet av oberoende variabler vid en regressionsanalys. Däremot påvisas ett tydligtsamband mellan utvecklingen av direktavkastningskravet och de utvalda makrovariablerna.

The Swedish office market has over the last couple of years developed into a state of recordbraking prime rents at an all-time high and cap rates at an all-time low. The force ofdevelopment has been the favorable macro-economic conditions. This study aims toexamine to what extent the development of cap rates of offices in Sweden’s three largestcities, Stockholm, Gothenburg and Malmo can be explained by macro-economic changes. Apoint of interest is how these cities relate to each other and the economy. The issue is put ina generical state where factors specific to the markets get left out.With the support of empirical studies and economic theories, such as the 4Q model, theissue is worked by a selection of macro variables by processing of data and basic statisticalcalculations. The selected macro variables are: CPI, Repo rate, Government bonds 10years, GDP, Unemployment and OMXS30. Correlation calculations and linear regressionmodels are central tools in the quantitative work. The statistical calculations are performedboth with and without time lags on the cap rates for macro variables. In this way, the inertiaand cyclical nature of the property market are considered.The result, which is in line with previous studies, shows that the movement of cap rates overtime often can’t be explained only by macro-economic variables. Furthermore, it shows thatthere is no palpable difference between the cities when it comes to development of caprates. The result shows the importance of the multitude of data and the selection of variableswhen performing a regression analysis. With this said the study does demonstrate aconnection between the development of cap rates and the chosen macro variables.